土地の評価について

分譲地内の同じように見える土地であっても、その土地の規模、形状、接面道路との関係などによって、価値は大きく異なるものです。よく、この地域の土地価格は坪○○円が相場と言いますが、これはその地域のごく普通の土地の価格水準です。

土地は人間の顔と同じように個別性を有していますから、この個別性を十分理解しないと土地の価格は求められません。住宅地の土地については、個別性の十分な把握・査定こそが不動産鑑定士の腕の見せどころとなるのです。

例を挙げて説明いたします(下記の項目をクリックしてみてください）。

南側道路地袋地（旗竿地）崖地・傾斜地狭小宅地

過大宅地無道路地高圧線下地 私道付宅地

２項道路に面する宅地急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害警戒区域

なお、土地の価格（更地価格）を評価するのは、とても難しいものです。

通常、土地の価格を求める方式は、取引事例比較法と収益還元法、場合によっては開発法を適用します。更地は未利用地ですから、収益還元法では最適と考えられる建物を想定し、この建物を賃貸することによって生み出される土地に帰属する収益性を求める必要があります。

この最適な建物を想定するのが非常に難しいのです。住宅地の場合ですと、一般にアパートのようなものを想定しますが、商業地の場合には建物の種類、建物ボリューム等、その他、法的制限等いろいろな想定要素が絡んできます。