マンションの評価について
マンションの鑑定評価（簡易鑑定）を依頼される場面はいろいろです
例えば、売却する際の適正価格の把握のため、離婚に伴う財産分与、売れ残りの在庫マンションの一括再販売に係る評価、相続に係る評価、不動産会社からの中古マンションの評価、個人の方が購入予定の中古マンションの評価、役員所有のマンションを会社に移転するための評価、投資用として1棟の建物全部を購入する際の投資適格性に関する評価などです。
ワンルームタイプの投資用物件については、収益還元法による収益価格が重視されます。賃貸されているケースが多いと思いますが、評価にあたっては賃貸借契約書が有用な資料となります。
近年、学生や単身サラリーマンのワンルームマンションに対する選別眼は厳しくなっています。オートロック、トイレ・バス別は当たり前で、専有面積も25㎡～30㎡以上、空調完備でないと入居が決まらないケースが増えてきました。バブル期に建てられた16㎡程度の専有面積の物件は敬遠され、空室率は高い水準で推移しています。
一方で築30年・40年のいわゆる「～荘」といった木賃アパートの賃貸需要が高まっています。景気の低迷期においては雇用調整が行われる結果、賃料の低廉さは魅力的なのでしょう。
ファミリータイプのマンションでは、同じようなマンションが実際にどれくらいの価格で取引されているかという取引事例比較法による比準価格が重視されます。
ファミリータイプのマンションは自らが居住する目的で売買されますから、同等のマンションが幾らで売れたかということは重要な価格指標となります。また、新築マンションの価格動向、中古戸建住宅の価格動向を把握することは重要です。なぜなら、中古マンションは、新築マンション、中古戸建住宅と競合関係にあり、基本的にはこれらの価格を超えることはないからです。
【ご依頼にあたって、ご用意して頂く資料は下記のとおりです】
1.専有部分の平面図（パンフレット可）
2.賃貸している場合には賃貸借契約書
3.登記簿謄本（古いもので構いません。調査にあたり新たに取り直します）
4.固定資産税、都市計画税額（直近）
5.管理規約
