借地権の評価について
借地権に係るトラブルを子や孫にまで継承してはいけません
借地借家法の施行(1992年)により、旧借地法は廃止されましたが、それ以前に設定された借地権については、旧法のまま適用されています。
この旧借地法に基づく借地権設定契約については、いろいろな問題があって、不動産鑑定士による無料相談会に出席すると、来場者から一番多い質問が借地に関する質問です。
旧借地法は、借地権者保護の強い法律であるため、建物が朽廃するまでは土地は地主のもとに返ってきません。裁判で争っても、建物が朽廃と認められる ケースは殆どありません。地代の改定（値上げ交渉）を逐次行わなかったことから、土地価格に対して賃料は著しく安く、固定資産税程度、ひどい場合には固定 資産税以下の収入しかない。まさに借地権者の借得。地主から見ればこういうふうになる。
一方、借地権者からみれば、建物を増築すれば増改築承諾料をとられ、建て替えをしようものなら、建て替え承諾料をとられ、マンションに建て替えようとすれば条件変更承諾料をとられ、更新の際には更新料を要求される。これらの一時金は半端な額じゃないとなる。
借地契約は古いものが多い。当初の契約（原契約）は、あなたの父、祖父が契約したものかもしれない。代が替わり、資産を管理する立場になったけれど、この借地問題だけは頭を痛めているという地主、借地権者は実に多いのです。
あなたの子供や孫にまで、この憂いを継承してはいけないと思います。
不動産に詳しい第三者の専門家に相談することです。 なぜなら、地主、借地権者ともに借地に係る問題点、解決策について理解していないことが多いからです。
借地契約を継続する場合には、中立的な第三者に管理をお願いし、売買するならば、地主・借地権者両名が依頼者となり不動産鑑定士に評価させるといった方策をとるべきではないでしょうか。
旧借地法に基づく借地権の鑑定評価を依頼される場面は概ね限られています。
多くの場合、土地の所有者（地主）が借地人から借地権を買い取る場合の鑑定評価です。
住宅地域内に存する土地の借地権を第三者に売却をすることを前提に鑑定評価をしたことは殆どありません。実際の取引事例の取引当事者の属性を分析すると、殆どが当事者間での取引となっています。
借地権については市場流通性が低く、現実の取引は地主と借地権者の間で行われることが多いのです。但し、繁華性の高い商業地の借地権の取引は第三者取引が散見されます。
ここで、借地権の売買価格算定にあたり一般的に用いられている方法をご紹介します。
借地権割合法です。 この方法は相続税路線価に記載されている借地権割合を用いる方法です。
相続税路線価図を見ると、例えば230Ｄという数字が矢印の横に記載されています。これはこの路線沿いの土地の価格（実勢価格ではありません。あくまで相続税算定の基礎となる価格です。概ね、実勢価格の70％～80％程度に抑えられています。）が1平方メートルあたり￥230,000で、借地権割合（更地価格に対する借地権の価格割合）は60％という意味です。英数字はＡからＧまであり、Ａの借地権割合は90％、Ｂの借地権割合は80％と順次下ってゆき、Ｇの借地権割合は30％となります。
借地権割合法は簡便であるため、実際の取引でも多く利用されているものです。けれど、簡便であるがために、借地権の個別事情を反映していないという 側面を有しています。また、建物の構造・用途（木造か鉄筋コンクリート造か、居住用か営業用か）によって、借地権が存続する期間が異なり、必ずしも相続税 路線価の借地権割合が妥当するとは限りません。しかし、目安としては分かりやすいので利用頻度は高いです。
少し専門的になりますが、借地権を地主が買い取る場合、借地権を併合するため土地は完全所有権に復帰することとなり、市場性、担保価値の回復に伴う増分価値が発生します。この場合、借地権価格は第三者が取引する額より高く購入しても良いのではないかと考えられます。一方で、借地権者が借地権を第三者に売却する場合には地主に対して名義書替料を支払うことが多いのですが、借地権を地主に売る場合には、この名義書替料は不要ですので、借地権者の現実の手取り額は、借地権価格からこの名義書替料を控除した額が下限値となります。
したがって、名義書替料相当額＞増分価値ならば、設定されている借地権割合より低い割合となり。名義書替料相当額＜増分価値ならば、設定されている借地権割合より高い割合となります。
都市部においては土地価格が相対的に高いため、名義書替料相当額は増分価値を上回るケースが多く、借地権を地主が買い取る場合の借地権割合は相続税路線価の借地権割合を下回るケースが多くなっています。
【ご依頼にあたって、ご用意して頂く資料は下記のとおりです】
1.土地賃貸借契約書（現在の契約書、原契約書）
2.一時金の額（書面）
3.登記簿謄本（古いもので構いません。調査にあたり新たに取り直します）
4.固定資産税、都市計画税額（直近）
