横浜不動産鑑定の評価の特徴
お客様から報酬を頂くにあたり、少しでも精度の高い鑑定書を提供したい。
理論的かつ説得力を持つ評価書を作成したい。そんな想いから、弊社では
不動産鑑定士と一級建築士が一緒に鑑定評価書を作成しています。
不動産鑑定士は土地についての評価は熟知していますが、残念ながら建物については本当の意味でプロフェショナルとは言い切れない側面があります。
弊社では特に特殊な建物、例えば競技場（スタジアム）、大規模工場、大規模病院、セレモニーホールなど、一般の不動産鑑定士事務所では、建物の再調達原価の把握が難しい建物や工場財団等の評価、借地非訟事件に係る建物朽廃の判定等の実績を有しております。
また、特殊な案件でない日頃の評価にあたっても建築士の意見を聞き、建物の専門家の見解を評価書に反映するようにしています。
不動産鑑定士と一級建築士が協働して鑑定評価を行うということは、
お客様にとっても以下のようなメリットがあります。
更地の評価の場合で簡単にご説明しますね。
更地の評価は一般住宅地を除けば最も難しい評価です。
更地の評価では基本的に次のような方法で価格を求めます。
- 実際に取引された取引事例と比較して対象地（更地）の価格を求める方法
（実際に取引された不動産の価格と対象不動産を比較する方法です。） - 対象地（更地）上に賃貸マンションなどを建設し賃貸することを想定した場合に得られる
収益から求める方法（土地を利用することによりどれだけ儲かるかという方法） - 対象地が通常規模の土地よりかなり大きい場合は開発法を適用。
（建売分譲やマンション分譲にしたら、どれだけ投資性があるかという方法）
ここで「2」については想定する賃貸マンションのボリュームによって土地価格は左右されます。
つまり、同じ土地であっても100戸の賃貸マンションが建設可能とみるよりは120戸の賃貸マンションが建設可能と想定する方が賃貸可能面積は増え、収益性が高いため、土地価格は高くなりますね。
ですから、この想定建物のボリュームによって、求める価格は大きく左右されることとなります。建物のボリューム想定を適正に行うことは非常に大切となるのです。
でも、建物のボリューム想定（土地にどれだけの大きさの建物が建てられるか）はかなり難しいものです。
特に建物の一部が容積率不算入等の緩和措置（一部の共用部分などは容積不算入）を受けることにより延床面積では基準容積率を超過することは珍しくありませんから、単純に机上で容積率限度一杯に建物のボリューム想定をすることはあまり意味の無いこととなっています。
逆に、日影規制による制限等によって許容容積率を大きく下回る建物の想定しかできない場合も実は多いものです。
個々の不動産の画地規模、道路幅員及び位置関係、形状、容積率、日影規制の有無等によって想定される建物のボリュームは異なります。
横浜不動産鑑定では不動産鑑定士等と一級建築士が現地に赴き、それらの立地条件を十分に把握した上で市場性、法的な制限等をクリアした想定建物のボリューム計算をしています。
配置図、平面図及び立面図、日影図は基本的に作成しています。
このことは「3」の建売分譲やマンション分譲想定についても同様に言えることです。
「3」のうち、建売分譲を想定する場合には、区画割図面（分譲想定図面）を作成しています。
これらの作業を行うことによって、結果としてクオリティーの高い鑑定評価書が発行できるものとなり、お客様のご要望にもお応えすることができるものと考えています。
