2項道路に面する土地の評価

建築基準法では、4ｍ以上の幅員の道について建築基準法上の道路としています。狭い道路だと緊急車両の通行もできないし、火事があった場合には延焼が進んでしまいます。また狭い道路に住宅が密集するような地域では、日照・通風に劣り、健康への影響も少なくありません。

建築基準法の道路⇒4ｍ以上の道路が原則になります。

けれど、建築基準法は昭和25年にできた法律であり、それ以前から狭い道路に住宅が建ち並んでいた地域では、あらたに住宅を新築することができなくなり、社会的・経済的損失が大きくなります。

そこで、4ｍ未満の道路に面した住宅の新築等にあたっては道路中心線から2ｍセットバックすることを条件に特別に住宅建築を認めてあげようということになったのです。

これが建築基準法第42条第2項道路の意味です。

狭い道路に面した土地について、住宅の新築等により逐次セットバックをしてくれるなら、いずれ4ｍの幅員が確保できることになります。

セットバック部分は道路部分とみなされ、一般の通行の要に供されます。但し、所有権は宅地の所有者に残ります。このセットバック部分は建物の敷地面積には含まれませんし、利用もできませんから非課税の手続をすべきです。公共団体によって非課税にする手続は異なりますが、私の知る限り、申請をすれば非課税となるはずです。

また、道路に沿って擁壁が施工されている場合にもセットバックをする必要があります。この場合、結構な費用がかかりますが、各公共団体で補助金等の援助もあります。

さて、2項道路に接面する土地の価格ですが、セットバック部分は実質的に道路ですから、セットバック部分の価値はゼロとなります。1.8ｍ程度の狭隘な道路に面した間口の広い土地は、セットバックにより減価の割合が高くなります。