不動産鑑定評価基準 |
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第２節建物及びその敷地 Ⅰ 自用の建物及びその敷地 自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連 づけて決定するものとする。 なお、建物の用途を転換し、又は建物の構造等を改造して使用することが最有効使 用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、用途変更後の 経済価値の上昇の程度、必要とされる改造費等を考慮して決定するものとする。 また、建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及び その敷地の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運搬 等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定 するものとする。 Ⅱ 貸家及びその敷地 貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のう ち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び 償却額を含まないものとする）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることに。 より得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものと する。この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案するものとする。 １．将来における賃料の改定の実現性とその程度 ２．契約に当たって授受された一時金の額及びこれに関する契約条件 ３．将来見込まれる一時金の額及びこれに関する契約条件 ４． 契約締結の経緯、経過した借家期間及び残存期間並びに建物の残存耐用年数 ５．貸家及びその敷地の取引慣行並びに取引利回り ６．借家の目的、契約の形式、登記の有無、転借か否かの別及び定期建物賃貸借（借 地借家法第３８条に規定する定期建物賃貸借をいう）か否かの別。 ７．借家権価格 また、貸家及びその敷地を当該借家人が買い取る場合における貸家及びその敷地の 鑑定評価に当たっては、当該貸家及びその敷地が自用の建物及びその敷地となること による市場性の回復等に即応する経済価値の増分が生ずる場合があることに留意すべ きである。 Ⅲ 借地権付建物 １．建物が自用の場合 借地権付建物で、当該建物を借地権者が使用しているものについての鑑定評価額 は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。この場合 において、前記借地権②、アの（ア）から（キ）までに掲げる事項を総合的に勘案 するものとする。 ２．建物が賃貸されている場合 借地権付建物で、当該建物が賃貸されているものについての鑑定評価額は、実際 実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない 部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まないものとする）に基。 づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算 価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。 この場合において、前記借地権②、アの（ア）から（キ）まで及び前記Ⅱの１． から７．までに掲げる事項を総合的に勘案するものとする。 Ⅳ 区分所有建物及びその敷地 １．区分所有建物及びその敷地の価格形成要因 区分所有建物及びその敷地における固有の個別的要因を例示すれば次のとおりで ある。 （１）区分所有建物が存する一棟の建物及びその敷地に係る個別的要因 ① 建物に係る要因 ア建築（新築、増改築又は移転）の年次 イ面積、高さ、構造、材質等 ウ設計、設備等の機能性 エ施工の質と量 オ玄関、集会室等の施設の状態 カ建物の階数 キ建物の用途及び利用の状態 ク維持管理の状態 ケ居住者、店舗等の構成の状態 コ耐震性、耐火性等建物の性能 サ有害な物質の使用の有無及びその状態 ② 敷地に係る要因 ア敷地の形状及び空地部分の広狭の程度 イ敷地内施設の状態 ウ敷地の規模 エ敷地に関する権利の態様 ③ 建物及びその敷地に係る要因 ア敷地内における建物及び附属施設の配置の状態 イ建物と敷地の規模の対応関係 ウ長期修繕計画の有無及びその良否並びに修繕積立金の額 （２）専有部分に係る個別的要因 ① 階層及び位置 ② 日照、眺望及び景観の良否 ③ 室内の仕上げ及び維持管理の状態 ④ 専有面積及び間取りの状態 ⑤ 隣接不動産等の利用の状態 ⑥ エレベーター等の共用施設の利便性の状態 ⑦ 敷地に関する権利の態様及び持分 ⑧ 区分所有者の管理費等の滞納の有無 ２．区分所有建物及びその敷地の鑑定評価 （１）専有部分が自用の場合 区分所有建物及びその敷地で、専有部分を区分所有者が使用しているものにつ いての鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するも のとする。 積算価格は、区分所有建物の対象となっている一棟の建物及びその敷地の積算 価格を求め、当該積算価格に当該一棟の建物の各階層別及び同一階層内の位置別 の効用比により求めた配分率を乗ずることにより求めるものとする。 （２）専有部分が賃貸されている場合 区分所有建物及びその敷地で、専有部分が賃貸されているものについての鑑定 評価額は、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買 主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益及び償却額を含まない ものとする）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益。 価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。 この場合において、前記Ⅱの１．から７．までに掲げる事項を総合的に勘案す るものとする。 |
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